如何合理的控制成本?
浅谈如何控制房地产开发成本邸国永近年来，房地产业经营环境急剧变化，竞争日趋激烈。开发商单纯依靠简单的战术措施已难以保证在激烈地竞争中维持长久的竞争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，成本管理的作用也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。因为，在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，开发商无***左右，如何有效地降低成本就成了获取最大利润的重要途径。一、投资决策阶段投资决策阶段是项目开发中最为关键的阶段，此阶段所做的项目策划书、投资估算是投资决策的重要依据，直接影响整个项目的成败。在这一阶段应着重从以下几方面加***成本管理。1.组织优秀的项目团队项目行性研究以及产品的开发策划是一个系统性、专业性的工作。在投资决策阶段，公司需要组织一个由集团公司和地产公司经验丰富的专业技术人才组成的项目组，成本控制人员要参与投资决策阶段的具体工作。项目组应由以下人员组成：建筑师、造价工程师、营销人员（或委托专业策划公司）、工程技术人员、投资分析人员、经营管理人员（或项目经理）。在投资决策阶段，项目组应完成从市场调研、产品策划、产品定位、风险分析到投资估算与分析的全过程工作。其中，成本控制人员主要对城市的市场状况和经济形势、建筑安装工程造价状况、**费税情况、贷款利率等做出充分的了解、分析和判断。2.进行详细的成本分析(1)土地开发成本土地成本支出约占项目总支出的20-30％，因此对土地的确定应充分考虑开发风险和升值空间，其成本的确定应包含：①土地出让金土地出让金可参考**近期出让的类似地块，并结合其位置及周边状况、建筑容积率等进行修正估算。②土地征用费、城市配套费、**安置补偿费土地征用费、城市配套费均有具体规定。开发企业在与**协商时应充分利用政策优势，针对性地对项目所涉及的各项市政大配套进行实际调研，对管线的增容、***路的拓宽、公建的配套作充分估计。**安置补偿费一般***用货币补偿,其费用可参照近期类似项目。(2)前期工程费用估算前期开发费一般占项目总支出的3％左右，但因各地实际收费差异也有很大差别。“三通一平“"和临时设施费应根据实际估算，并结合实际状况充分发挥临时设施对项目建设的相对永久性，从而相对降低开发成本。前期工程费用的其它费用较为繁多，规定费率与实际收费有差异，开发商应注意同相关部门协调。同时，随着**职能的转变，许多规费由硬性指标转变为市场调控，开发商应确保其既符合**政策要求，又满足项目开发利益。(3)建筑安装工程造价成本建筑安装工程造价一般占项目总支出的45-55％，因地域差异比例数也不尽相同。其成本分析应首先分析当前区域经济形势，掌握建筑市场中施工企业总体状况。调研近期类似项目造价指标，了解市场人工、材料变动情况，对影响造价的主要因素进行分析修正，合理科学地确定项目的建安成本指标。并对初步设计方案的开发成本进行分析优化，共同确定产品定位。(4)社区管网、配套设施、小区智能化费社区管网费用对于一些中档楼盘社区一般为项目总支出的6％左右。在决策阶段，成本控制的重点应是对市政大配套的一次网站的供应能力及区内网站的设置进行了解、分析，做好估算。区内配套应坚持在不影响产品品质定位及差异化的前提下，尽量做到精简配套，同时考虑配套项目的可经营管理性，为项目后期的物业经营运作打好基础；配套也包括社区规划配套，应考虑其适应性。小区智能化的定位应坚持"宁精勿多、满足基本所需"的原则，繁琐的智能化系统的维护和运行费用将给物业经营管理增加难度，而且技术折旧非常快。(5)园林环境工程费园林环境一般为项目总支出的3-5％，其成本应同项目的定位相关联，也与项目所处的地域环境有关。(6)投资决策阶段的费税分析管理费：根据城市地域特点一般确定为销售收入2-3％。销售费用：一般确定在销售收入的2-3％，销售费用的控制应注意选择好适当的广告媒体，处理好售楼处、样板房的设置方***及定位。财务费用：投资决策阶段应对财务费用做好充分估计，正确运用资本的杠杆，以最少的财务费用满足项目资金链的连续性。资金的使用成本将对开发商最终利润产生较大影响。税金：在决策阶段，开发商应根据**有关规定估算，并争取获得**支持，减免部分税费。在二线城市，税费的减免对于异地开发商来说是至关重要的。(7)不可预见费及风险分析根据项目的复杂程度，不可预见费及风险一般为除去土地开发费用外的直接成本的3-5％。投资决策阶段，项目组应做好项目的土地成本变化、建造成本变化、房屋售价变化、开发周期、容积率、贷款利率、政策变化等方面的风险分析，基本保证风险成本小于项目净利润的5-8％。二、设计阶段设计阶段的成本控制是工程造价控制的重要阶段，其对工程造价的影响在75％以上。在此阶段，成本控制人员通过恰当地与开发商的建筑师、设计院的设计师密切配合，可取得事半功倍的效果。主要方***和措施有：1.根据项目定位确定合理的容积率项目容积率的大小将直接关系到项目的销售收入和建造成本。尽可能确定一个基本控制区间，充分利用好土地**，并结合项目地形特点建造环境景观，提高土地利用率。2.做好设计方案的评审，加***设计方案优化成本控制人员应对设计方案的结构体系、基础造型、平面布置进行成本分析，向建筑师提出建议，使设计方案不断优化。同时，对设计方案的计算过程进行评审，杜绝人为因素的保守扩大，尤其在设计系数的取值上。3.实行限额施工图设计，明确奖惩办***对设计单位施工图限额设计指标有：(1)每平方米钢筋含量指标；(2)每平方米砼含量指标；(3)单位施工图预算指标；(4)设计变更费用限额指标。4.加***设计质量检查监督，减少设计变更费用对设计单位的管理工作具有较***的专业性，如果开发商本身人力**不足，可整合社会**，增***事前控制的力度。与设计单位签订的合同，应明确规定因设计质量不足所造成变更的制约措施。给设计阶段必要的时间，也是减少或杜绝"三边工程"的必要条件。三、招投标与合同洽商阶段项目招投标与合同的洽商确定是项目成本控制管理工作中的重要环节，很多相关***律文本均在此阶段完成，许多隐患和难点也是在此阶段留下的，这个阶段的工作质量将直接影响项目运作期间的成本管理和结算工作。因此，成本管理人员在此阶段，应根据项目总体进度**使工程招投标清晰、有条理，使工程合同符合项目要求。1.做好招投标工作的几个主要措施根据项目整体施工**制订详尽的招投标**，通过市场调查分析，建立和完善区域性的施工单位、建筑材料、政策***规等信息库，为招投标储备信息**。制订招标**的同时，应明确招标原则，界定承包方式、范围、支付款办***及甲供材料的范围、方式、分包项目等主要合同洽商条款。招标阶段控制造价的主要方***有：(1)单位工程方面：以***用总承包方式为主，部分项目分包。单位工程实行平方米造价包干或总价包干方式，对于有规模效益的分项工程，如门、窗、楼梯栏杆等***用分包，同样实行单方造价包干。(2)甲供材料方面：对于涉及工程品质的材料（如外墙漆、装饰材料等），宜***用统一甲方供料，一些大宗主要机电设备也应甲方自行***购。在资金允许的条件下，因季节因素价格变动较大的某些材料（如水泥、钢材等），也可充分发挥开发商的规模效益进行甲供。甲供材料价格也应通过竞标定价，公司必须确保比承包商有价格优势，避免损伤承包商的积极性。(3)区内配套及园林景观工程方面：宜***用清单报价形式招标，同时招标时应对主材的规格、品质予以明确。(4)智能化工程方面：宜***用清单报价方式招标，合同价款应***用可调价款的方式。招标时应约定主要材料价格的调整幅度差值，结算时，超过此差值，其价格将进行调整（因为电子产品更新换***快，价格降幅大，智能化系统由施工到投入正常使用时间跨度大）。(5)土石方工程方面：区内的土石方平衡工程也是成本控制的重点，在招标时宜选择专业公司进行施工，专业公司之间可***用单方报价的竞争方式进行投标、竞标。招投标工作环节多，有力的监控将避免决策失误、成本失控。一方面，加***对投标单位的资格审查。详细审查其单位的信誉、经济状况、操作能力，避免"鱼目混珠"扰乱投标环境，给招标带来难度，甚至做出错误的判断。另一方面，加***对标底的审核。标底的计算过程具有专业性、复杂性、人为因素较多的特点。企业应建立复核机制，避免标底偏差所产生的成本提高或投标单位盲目低价中标给工程管理及结算工作带来困难。2.合同管理体系中的成本控制(1)合同的严密性除正常应明确的合同条款外，还应对设计变更、现场签证的计价方***、特殊工艺的计价方***、违约处理方***及可能遇到的风险处理方***等进行明确，以便避免结算时产生分歧和矛盾。(2)合同的可操作性合同的可操作性主要体现在发、承包方能够实际执行。避免承包方为取得工程盲目承诺不可能实现的条款，从而影响工程进度以及项目的各项**的实施。四、施工阶段的成本控制施工单位与开发商的管理理念及方***往往存在差异，要想建造出优质的楼盘，公司须在一些关键管理环节上建立严密而切实可行的管理措施，体现在成本管理上主要有以下三个方面应予以加***：1.加***设计变更、现场签证的监督和管理施工阶段的设计变更和现场签证是不可避免的，但应处于一个严密的管理控制体系之中。设计变更及签证管理控制体系应明确：操作流程、流程环节中的责任人、责任人的管理权限、流程环节的确认时限、否决及责任追究制度等。同时，让施工单位明晰该操作体系，以便于协作配合，提高工作效率，为结算打好基础。2.加***设备和材料的品质与价格管理完善的设备、材料管理体系是打造精品工程的必要条件，通常操作方式有：(1)自行***购自行***购既能起到成本控制作用，又避免双方结算时产生分歧。如大型机电设备（电梯、空调等）、外立面装饰材料（外墙漆、饰面砖等）等一些对项目品质影响较直接，同时价格较高又易发挥规模***购优势的材料要自行集中***购。园林景观工程所用的部分材料，也可通过竞标自行***购。(2)总承包单位***购开发商对一些建筑常用的地材、通用材在限定品质、性能的前提下，可让承包单位***购，这样可发挥承包商比开发商更熟悉市场的优势，从而调动其积极性。(3)甲方限价承包单位***购一些没有一次性包***的工程，主要材料价格可通过发、承包方共同议定一个价格确认程序来确认价格，结算时按限定价格结算，限价时应明确价格时限及范围。上述材料***购的三种方式都应在样板、样品认证制度、进场验收确认制度监控下才能投入使用。3.加***资金**执行的监控(1)资金**是建立在项目的各项合同已确定且总体施工进度**已确认合理的基础上，这就要求成本控制人员与工程管理人员在前期相互协调，扎实地做好基础工作。(2)施工阶段的工程款支付是以资金**为基础的，它应同施工进度**相协调，在这样一个总框架下监控项目，可使工程管理更加清晰。当月实际发生额的增减超过资金**一定比例时，成本控制人员和工程管理人员应及时分析、阐明原因，严重时，提出成本预警和工程进度预警。(3)资金**与成本的动态控制相结合，可使公司更好的掌控项目的运行，使企业的销售收入与工程支出处于良性循环。五、结算阶段的成本控制结算工作的突出特点是："大量性、集中性、复杂性"。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽应建立以下机制：1.会议确认制结算原则***用会议确认制。通过结算会议确定结算方***、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目。2.二次复核、审计制建立切实可行的二次复核、审计机制，使结算工作处于受监控状态。一方面，加***内部制约；另一方面，减少工作失误。具体操作人员应聘请经验丰富的造价人员也可委托中介机构。3.奖惩制度结算完毕后，对照成本目标进行分析、整理，并分别就设计单位的设计质量（含本企业设计管理部门）、监理单位的现场签证（含本企业工程部）的管理情况，进行成本控制的程度分析，视具体情况给予奖罚。总之，房地产开发的成本控制应贯穿于项目开发的全过程，其控制的重点在于前期的决策、设计阶段的预控、招投标与合同洽商中的精确布控以及施工与结算阶段的严控。尤其在二线城市开发项目的利润还不是很高的情况下，更应以严谨务实的态度做好每一个环节，这样才能使公司赢得最大的利润。个人pos机如何选择？
头条号：“***知识解析”，支付行业五年老兵。专注第三方支付行业（***收单），分享支付行业前沿资讯，探索支付营销新思路。致力实现一流支付产品、顶级支付服务的快速精准用户传输!***办理的意义是什么？是个人可以获得稳定地低息的****：融资成本4.2%/年，这比世面上90%的贷款产品利率都要低。如果那些借裸条和现金贷的学生知******的这个奥秘，估计就不会误入歧途被人坑得连亲爹都不认识。更重要的一点是：相比于其它的贷款产品(比如说信用贷)，***有个非常大的优点是如果当事人操作得当的话不会出现断供，这一点对于很多人来说是一个非常关键的问题！
一、简单介绍几个pos机与***常见关键词：
MCC码
MCC码也称商户类别码。由收单机构为签约商户设置，用于标明银联卡交易环境、所在商户的主营业务范围和行业归属。（也就是说不同商户***刷卡的积分不一样。）这是判断境内跨行交易商户结算手续费标准的主要依据;也是开展银联卡交易行业分析和报告，银联卡业务风险管理和控制的重要基础数据之一。不同的商户类别有着不同的交易成本，目前POS的商户类别主要分成三大类：公益类、优惠类、和一般类。
公益类的商户包含有：医疗、教育、社会**、养老、慈善等社会公益性质的行业，这一行业的贷记卡结算成本为0。
优惠类的商户，以前我们称为是民生类。包含有大型超市、水电缴费、加油站、交通运输等民生性质的行业，这一行业的贷记卡结算成本为0.35%。
一般类商户，就是指除了公益跟优惠类外的其他所有行业，都归为一般类，比如酒吧、服装、茶叶等等......这类行业的贷记卡结算成本0.45%。
跳码
问题通常出在支付公司身上。就是我们一般情况下在支付公司申请的POS机都是一般类的商户，结算成本是0.45的那一档。当我们交易时，商户被支付公司后台操作归为优惠类的商户交易，这样我们被收的手续费不变的情况下，支付公司就降低了结算成本产生了大量的利润，更有一些没节操的支付公司直接跳往公益类，也有的会跳地点。
一清机、二清机
一清机：全称为“一次性清算机具”，是指消费者的付款资金通过银联（或者第三方支付平台）直接打到商家绑定的账户上，中间不经过其他的账户，有自己的**后台，有官方的后台。资金清算途径如下：消费者刷卡（付款）—银联（或者有牌照的第三方支付平台）—收款帐户（到帐）。
二清机：全称为“二次性清算机具”，资金清算途径如下：消费者刷卡（付款）—银联（或者有牌照的第三方支付平台）—第三方帐户—收款帐户（到帐）。
仔细想下，***的钱，***开了一家店，申请了一个二清机，那么。消费者买东西的钱，先是到了POS机公司的账户上，人家再转给***。如果人家转账时资金少了，或者跑路了，***的钱也就没有了。而很多跳码现象也多发生在二清机上，同样也是这个***理。
二、***积分的重要性
***的快速升值只有在在操作正确的前提下才能实现，如果当事人操作不当的话，会使自己的***被封掉，也有可能会使人从此变成了卡奴，更有甚者由此走向了不归路。发卡行封卡的规律是，“凡是有积分的就不封”“凡是没积分的就封”。银行根本就不管***是不是“真实交易”。根本就不管***12个月刷了六笔，银行封卡的唯一标准，就是看***的积分。***让银行赚到了刷卡佣金，他就不封。***刷封顶机，他就是封。"。朋***们，积分对于***太重要了，除了可以保证自己***的安全外，好的积分对于***的提额还有非常重要的意义。
三、如何如何选择POS机
为了保证每次刷卡都有积分，选择对的POS机非常重要，下面我们就来介绍如何选择正确的POS机。
目前市面上POS机分为两类：移动大POS机和手机POS机（手刷）。
最稳定的最安全的就是移动大POS机，开店经营使用的朋***居多，也就是一机一户。大的POS机一般的话需要上传营业牌照，它商户固定，不跳码。但是为了养卡的话***最少要买20台左右的大POS机，因为商户单一容易封卡，养卡时还要定期切机。
现在市面上有很多号称自己能一机多户且能自选商户的大POS机，何为一机多户？简单讲就是一台机器里灌装多条SN，每个商户对应一条SN，在银行看起来就是多商户消费。但是一机多户就是违规的，更为重要的是很多的一机多户的POS机其实只有一条SN，这种类型的POS机价格贵，风险高，选择时一定要谨慎。
除了大POS机还有手机POS机，这种POS机需要配合手机***一起使用。很多人对手机POS机的印象都比较差，因为市面上很多手刷一旦刷卡金额较大（单笔超过5000元）就会跳码。常见的跳码就是跳超市或者加油（部分银行无积分）商户，也有一些跳优惠类和公益类0费率的的商户，由于没有积分，长期使用的话，会导致***降额或者封卡，朋***们选择时也请仔细甄别。
四、POS机选择注意点
1、pos机是否是正规一清机，也就是查看是否有支付牌照。支付牌照的查看可以通过登陆中国人民银行网站，找到网站右下角“政务公开”并打开“政务公开目录”，找到并打开“已获许可机构(支付机构)”便可查看到目前已获资质的第三方支付公司。一定要记住千万不要使用二清机，尤其是一些杂牌。
要查看POS机对应的支付公司在***所在地区是否有权限收单，很多支付公司收单范围并不是全国，被限制区域了。
2、费率要大于等于0.6的。现在大多数人觉得0.6的费率高，其实支付公司利润很有限，下面***理还要有利润，所以低于0.6的机器肯定会想办***赚钱。于是什么公益类商户就出来了。很多人纠结某些好的POS机费率高，真的高吗？***惦记着便宜划算，最终可能因小失大！
